不動産(中古マンション・一戸建て・土地)の仲介手数料無料 スターフォレスト 公式サイト

ひと昔前は、仲介手数料を無料や半額にする不動産会社なんてほとんどありませんでした。ですが最近はどんどん増えていて、買主様には嬉しい状況ではないでしょうか。

とは言え「仲介手数料無料＝良心的な会社」というわけではありませんので、注意が必要です。

ここからは仲介手数料の仕組みや裏話について、少し書いてみたいと思います。不動産業界の「仲介手数料」がどうなっているのかを知ることで、中古マンション購入の諸費用を大幅に節約できます。ぜひ参考にしてください。

仲介手数料は値下げできないのか？

不動産会社の主な収入は、売主様や買主様からいただく「仲介手数料」です。中古マンションを買うときも、一般的な不動産会社は仲介手数料を請求してきます。

まずはこの「仲介手数料」の3つの特徴から、簡単にご説明しましょう。

仲介手数料は売買が成立したときの成功報酬

1つめの特徴は「仲介手数料は成功報酬である」ということ。

仲介手数料は、売買が成立したときに不動産会社がいただく成功報酬です。万が一売買契約に至らなかったときは、いただきません。
つまり「仲介手数料」をわかりやすく言えば、以下のようになります。

• 売主様や買主様から見ると「不動産会社に払う謝礼」
• 不動産会社から見ると「仲介業務に対する対価」

不動産を仲介するとき、とてもたくさんの業務が発生します。不動産会社は労働が無駄にならないよう売買の成立に励み、業務に見合った仲介手数料を得ようとするのが一般的です。

仲介手数料「物件価格の3%+6万円(税別)」は上限

2つめの特徴は「仲介手数料は上限が決められている」ということ。

不動産会社は、仲介手数料をいくらでもいただいていいわけではありません。「宅地建物取引業法 第46条」で上限が規定されていて「物件価格の3%+6万円(税別)」という公式で簡易計算できます。

仲介手数料の参考金額を載せておきますね。

• 1,000万円の物件なら36万円＋消費税
• 2,000万円の物件なら66万円＋消費税
• 3,000万円の物件なら96万円＋消費税
• 4,000万円の物件なら126万円＋消費税
• 5,000万円の物件なら156万円＋消費税

この金額はあくまで「上限」なので、定価ではありません。本来なら、仲介の手間や難易度に合わせて値下げできるのです。
ですが現状では、大手不動産会社をはじめ上限あるいは上限近くまでいただいている会社が多い状況です。

不動産会社が得る仲介手数料の総額は「両手」か「片手」で変わる

3つめの特徴は「不動産会社が得る仲介手数料は、両手と片手がある」ということ。
不動産の仲介には「両手仲介」と呼ばれるパターンと「片手仲介」と呼ばれるパターンがあります。それぞれの意味は、以下のとおりです。

片手仲介とは？

• 自社がかかえる顧客と他社がかかえる顧客を共同仲介して、売買を成立させる
• 買主側の不動産会社は買主から、売主側の不動産会社は売主から仲介手数料をいただく

両手仲介とは？

• 自社がかかえる顧客どうしを仲介して、売買を成立させる
• 不動産会社は、売主と買主の双方から仲介手数料をいただく

大雑把に言うと「両手仲介で得られる仲介手数料は、片手仲介の倍」になります。ですから、多くの不動産会社が「両手仲介」にしたいと考えています。

なぜ、仲介手数料を無料にする不動産会社が増えているのか？

さて、ここまで説明した仲介手数料の特徴を思い出してみてください。こんなお話をしました。

• 不動産会社は業務に見合った仲介手数料を得たい
• 上限あるいは上限近くまで仲介手数料をいただいている不動産会社が多い
• 多くの不動産会社が「両手仲介」にしたいと考えている

最近は徐々に、仲介手数料を無料化する不動産会社が増えています。でも、上述のことを考えるとちょっと不思議に思いませんか？

売上が減るのに、なぜ仲介手数料を無料にするのでしょうか？たくさんの業務をこなしているのに、どうやって無料にするのでしょうか？

じつはここに、買主様に気を付けていただきたい落とし穴が潜んでいるのです。
先述のとおり、本来なら仲介手数料は仲介の手間や難易度に合わせて値下げできます。経営努力で無料や半額にする不動産会社も出てきています。

いっぽうで、ただ他社と差別化するためだけに仲介手数料を無料や半額にする会社も出てきました。

この状況を外から見ると「仲介手数料を無料にする不動産屋が増えてきた」としか見えませんね。潮流の裏側について、詳しく説明したいと思います。

不動産業界は、差別化が難しい

不動産会社が売主様から預かった物件はレインズと呼ばれる「不動産会社どうしで情報共有できるシステム」に載せる義務があります。
このレインズに物件情報を載せると、以下のことが起こります。

• レインズ掲載物件はどの不動産会社でも売れる
• 取り扱い物件で差別化できなくなる
• 売主の囲い込みができなくなる

これは売主様の保護につながる大切な仕組みなのですが、不動産会社にとっては他社と差別化しにくくなる仕組みです。

この仕組みの影響から「仲介手数料の値引き」で差別化を図ろうとする不動産会社が出てきました。

サービス品質を下げる不動産会社に注意

これから中古マンションを買われる方は気を付けていただきたいのですが、以下の2つはまったく別の考え方です。

1. 顧客のために経営努力しながら仲介手数料を無料にする
2. 他社との差別化のためだけに仲介手数料を無料にする

①の不動産会社のサービスは低下することなく、顧客満足度が高いです。いっぽう②の不動産会社は、経営努力することなくサービスを省略または手抜きします。

②の不動産会社は、たとえば下記の方法で無料化の埋め合わせをします。

• 住宅ローンのフォローをしない（買主任せ）
• 売主と価格や条件の交渉をせず、売買契約をせかす
• 宅地建物取引士資格者の数を減らす

こんなことをすれば、当然サービスの質が下がりお客様に満足していただけなくなります。

冒頭に申し上げたとおり「仲介手数料無料＝良心的な会社」というわけではありません。良し悪しをしっかり見極めて、あなたの方を向いて仲介してくれる会社を選んでいただきたいなと思います。

なぜ、仲介手数料を無料または半額にできるのか？

仲介手数料を無料化する方法について、もう少し詳しくご紹介します。経営努力による方法と、経営努力によらない方法の違いがわかっていただけると思います。

不動産会社が売主

まずは、売主が不動産会社の場合。

このケースでは、買主の仲介手数料が不要になります。不動産会社は、物件を販売することで収入を得ます。

たとえば「自社で買った物件をリノベーションして再販する」といったケースがこれに該当します。

業務を効率化したり経費を節約する

つづいて、業務を効率化したり経費を節約する場合。典型的な「企業努力」です。

このケースでもっともよく使われるのは、インターネットやアプリを活用する方法です。例をあげてみましょう。

• テレビCMを作って流す代わりに、ホームページで集客
• チラシを刷ってポスティングする代わりに、不動産ポータルサイトで情報発信
• 新聞折込チラシで内覧会の告知をする代わりに、インターネットで情報発信
• 集客や物件の提案をアプリでできるようにする

IT技術を使った集客や接客は「不動産テック」と呼ばれ、今後伸びていく分野です。

弊社でもインターネットを活用して、業務の効率化を図っています。さらに少数精鋭で営業することで、スタッフの人数を最適化しています。

いっぽう経費がかかる大手ほど、仲介手数料を無料化するのが難しくなります。たとえば以下のことをしようと思うと、莫大な費用がかかります。

• CM制作
• 一等地に事務所や店舗を構える
• たくさんの営業マンやスタッフを雇う
• 大規模なホームページやアプリを開発・維持する
• 中小の不動産会社ではマネしづらいラグジュアリーなサービスを提供する

大手の中には、1回の成約における平均手数料率が5%を越えるところもあります。つまり、両手仲介が基本になっているのです。
上述のようなサービスを維持しようと思うと、そうなるのでしょう。

仲介手数料以外の費目で請求する

最後に、経営努力によらない方法をご紹介します。

不動産会社から「○○手数料」や「○○コンサルティング料」などの形で別途請求されたら、ご注意ください。その会社は、宅建業法に違反しているかもしれません。

以下の全てを満たすものを除いて、不動産会社は仲介手数料以外の費用を請求できないルールになっています。

• 依頼者の依頼に基づいて発生したもの
• 通常の仲介業務では発生しない費用
• 実費

「仲介手数料無料」とうたっていても、別途費用を請求されたら要注意です。その費用が上述の3つにちゃんと当てはまっているか、しっかり確認しておきたいところです。

その請求が「通常の仲介業務」の範囲内の業務であれば、本来請求できません。これを知らずに払ってしまうと、実質的には不動産会社への支払額が減らないことになります。

なぜ仲介手数料を無料にしているのか、見極めることが大切

度々申し上げていますが、かならずしも「仲介手数料無料＝良心的な不動産会社」ではありません。以下の2種類の会社があることを、覚えておいてください。

1. 志高く、顧客のために営業努力で「仲介手数料無料」を実現する会社
2. 時勢に合わせて仕方なく「仲介手数料無料」にしている会社

前者は、業務の効率化や経費削減に取り組んでいます。その結果、顧客満足度が高くなります。

後者は、業務の効率化や経費削減に取り組んでいません。サービスの質を下げたり、宅建業法で認められていない請求で埋め合わせしようとします。

もし媒介契約した会社が不真面目だったら、どうすべきか

では、不動産会社と媒介契約したあとその会社が不真面目であることに気づいたら、どうすればいいのでしょうか？

そのまま売買を進めると、買主にとって以下のような大きな不利益が発生することもあり得ます。

• 売主と真剣に値引き交渉してくれない
• 金利が低い住宅ローンより簡単に通る住宅ローンを紹介される
• 「○○手数料」や「コンサルティング料」などの形で別途請求される

もし上述のようなことをされてしまうと、仲介手数料で得した金額を損失が上回ることも。熱意やマジメさを感じないなら媒介契約を更新せず(※1)、他の不動産会社に相談することもご検討ください。

(※1) 専任媒介契約と専属専任媒介契約は3か月更新、一般媒介契約も一般的には3か月更新。

弊社では、物件探しの相談から無料で承っております。不動産売買の疑問やご不安があれば、お気軽にご相談ください。

まとめ ～仲介手数料だけでなく、信頼できる会社かを見よう～

中古マンションを買うときの仲介手数料は、無料や半額にできます。ですが無料や半額をうたう不動産会社の中には、顧客ではなく、自社の利益だけを考えている会社もあるということも覚えておいてください。

ここまでお話してきたことに注意しつつ、安心できる不動産会社を選びましょう。ぜひ中古マンション購入を成功させてくださいね。